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商业地产运营系统



租售比低的城市不适合投资？

 

 



在房地产行业，租售比这个概念想必大家都非常熟悉。

 

我们在判断一个城市的可进入性时常常会提到该城市的租售比较低，有一定的泡沫，当前节点进入会有一定的风险；

 

又比如，散客在投资一套房产时，也会提到这套房子的租售比较低，投资回收的周期较长，不划算。

 

从我们这些日常的经验看来，租售比越高，说明租金回报率高，相应的投资回收期也较低，理应越高越好。

 

那么：租售比低的城市或者房子是否就不具备投资价值了呢？

 

带着这个问题，今天这篇文章我们就共同来研究下租售比这个指标，看如何能够更好地理解它并用于指导我们具体的投资工作。


1、为了解决这个问题，我们先来看下“租售比”计算的黄金公式

 

租售比=年租金/房价

 

租售比即指：每平方米使用面积的年租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

 

该指标说明我们投资一套房产时资金回收周期的长短。

 

如果分子采用“年租金”则这个比值反映的是年数，某些地方计算租售比分子采用的是月租金，则比值反映的是月数，两者都是可以的。

 

为了统一下文的叙述标准，我们统一用年租金/房价来计算租售比。

 

比如：

 

上海某小区一套90平方米的住房，目前售价90000元/平方米，月租13500元，合每平方米年租金1800元；租售比约1:50。这说明我投资上海这套房子需要50年才能收回投资本金。

 

从上海这套房子的租售比我们可以看出，房价是月租金的数百倍，也是年租金的数十倍；房价与租金的定价差异如此巨大的原因在于：

 

租房和买房对应所享有的资源价值是不对等的，价值决定价格。

 

我们把租售比的黄金公式进一步延展一下：


 



租金：反映房产当下的消费属性（居住价值属性），是短期内的价格锁定（租赁合同），对房产所含资源的评估具有时点性和局限性。

 

房价：反映当前及未来房屋所含城市资源的定价（资产价值属性），它是一锤子买卖（买卖合同），对房产所含资源的评估具有前瞻性和全面性。

 

这里面有两个关键点：

 

1.月租金体现了“静态”，房价体现了“动态”；

 

2.月租金静态是指它主要体现当前水平；而房价动态中，最重要的就是未来的资源预期。

 

可见，买房和租房所对应的资源价值差异是二者定价差异的主要原因。

 

这个很好理解，你租一套房子，最主要的目的是短期居住吧，你可以享受的价值主要也就居住的价值，现有配套包括公交站、医院（出行方便），再多点也不过享受一下房子周边的大公园、运动场等等。

 

这些都是这套房子周边现有的配套，你对房子周边规划的大型主题公园、地铁站等未来配套没有享受权；


 



同样，租房代表你对房子没有资产处置及资产收益的权利，也无法享受当地的医疗保障权利。

 

最主要的是租房并不能让你的小孩儿可以在周边指定的学区上学，教育权利已成为买房和租房之间最大的距离。

 

对租售比的概念理解以后，我们再来看看如何评估一个城市或一套房产的租售比是否合理？租售比处于什么区间是比较健康的？处于什么区间又是比较危险的？


2、租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石。

 

因为很少有开发商会去炒作租金水平（在现行市场条件下，租金收益相比房产投资收益几乎忽略不计，因此开发商对于租金的炒作有限）。

 

它是用来衡量一个区域房地产运行状况的一个参考指标。

 

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:16~1:25。

 

如果租售比低于1:25（如1:40，需要40年才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。

 

如果高于1:16（即1:10），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

 

前文列举的上海这套房产的租售比为1：50，它是1:25的国际标准线的一半。意味着上海这套房产投资价值相对变小。

 

而上海整个城市的租售比是多少呢？是1.6%，仍然偏低。不只是上海，北京也只有1.4%，广州1.9%，深圳1.5%。

 

不只是一线城市，我国二、三线城市的租售比也只有2%-3%左右。而美国重点城市的租售比可以达到4%-7%。可见，我国整体租售比数据是偏低的。

 

在这里，我们要花点篇幅讲讲“租金幻觉”的事。假设给你一套1000万元的房子，其合理的租金应该是多少呢？6%、8%还是10%？

 

我们听到的回答是：“租金是房价的 6% ～ 8%。”

 

这第一课，就是把你错带到沟里去的，1000万元的房价，是远远租不到5万房租的，常例是根本没有 6%的回报，2% ～ 3%也难，1000万元的房子租 25000元就算不错了。

 

那么，便来到我们今天要重点讨论的问题：

 

租售比低的房子是否就不值钱了？


3、深圳房屋租售比高达1：740（按月租金/房价计算），折合需要62年才能收回投资本金。

 

但低租售比并不妨碍深圳房价的上涨：

 

深圳二手房住宅均价历年走势图
 

 

可见我们并不能单纯地因为一个城市的租售比低而放弃对这个城市的投资，租售比低的城市就不能进入或者不能投资，这是一个悖论！

 

要意识到我国几乎所有城市的租售比都较低，单纯依靠租售比并不能完全体现一个城市的发展潜力，还需针对特定城市具体分析。

 

4、为了方便我们能够进一步对我国重点城市的租售比数据有着进一步地理解。我找到了50座城市的租售比数据，并做了一个折线图：


 

数据来源：城市房产网、易居研究院

 

从这50个城市的“租售比”统计数据起码可以总结出两个方面的规律：

 

1、一二线中心城市普遍租售比低（北上广深杭）；内陆及东北的中心城市租售比高（哈尔滨、西宁、长春等）。

 

尽管大城市的租金要高于小城市（分子高），但大城市的[未来配套]+[现有权利]+[未来权利]这三项资源的预期价值非常高，所以（分母极高）。

 

所以综合来看，大城市的租售比低。

 

大城市的户籍、学区具有门槛意义和稀缺价值，交通、医疗、商业具有压倒性优势，并且人口持续流入，发展更快，未来的配套设施和房产附加权利会更好。

 

内陆区域和东北区域，在未来的资源预期上，已经落了下风。

 

2、城市内部：新城区租售比低，成熟区域租售比高。

 

新城区和老城区比，（现有配套）可能不足，造成新城区（分子小）。

 

但新城区的[未来配套]+[未来权利]两项预期很高，因为新城区根据最新的城市规划，各项指标高标准打造，未来也有大量的预期资源投入，所以（分母高）。

 

综合来看，导致租售比低。

 

自住主要是看现有的资源，而投资更多基于房价上涨，也就是资源的预期。

 

因此，城市内部而言，“租售比”也是分化状态，新城区租售比低，恰恰可能未来的房价预期高。

 

而成熟区域和老城区资源稳定，配套成熟，租金较高，但房价预期就相对一般，因此租售比较高。

 

因此，我们在采取房地产投资策略的时候，有两个方面可以借鉴：

 

1、某种意义上，低“租售比”至少反应了大家对这个城市预期的较高一致性，从而推高了房价。

 

而高“租售比”的城市，我们往往要谨慎小心，因为恰恰反映了大家对这些城市的预期不看好。

 

比如东北区域的城市，因为众所周知的原因，人口、财富、资源的集聚性并不乐观。

 

2、城市内部“租售比”比较时，成熟城区、老城区的租售比相对较高，而新城区、郊区的租售比相对较低。

 

城市居民家庭的资产优化及生活安排可以考虑，新城区适当配置投资性房产，而老城区更多是“自住”意义。

 

重视房产增值的，可以把关注点更多投向新城区，而重视现金流回报的，则可以更多看看成熟区域。

 

因此，对于房地产企业布局来讲，老城区自然风险更低。

 

而新城区布局则重点要考虑新区的规划是否具备落地性？深度调研当地居民对于新区的发展是否认可？是否有投资新区的主观愿望？

 

若新区规划已在大面积动工或已部分投入使用且处于城市发展方向，则可以考虑进入。否则请谨慎对待。


 

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