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商业地产运营系统


 

综合体投融资模型解读:现金流滚资产

 

问题:

有商业综合体的现金流案例吗?我们一直做传统住宅,商业没怎么碰过,因此投资、财务基本也没经验。最近有个项目,涉及住宅、购物中心、办公以及酒店。

住宅地产的利润是销售收入,相对简单;商业地产的利润来源是租金,需要较长的投资回收期,而且和运营能力密切关联,所以对于商业地产,首先要解决的就是资金的问题。

做住宅地产,政府不感冒,没有拿地的优势;做商业地产,回报周期太长。两者相结合就倒逼出了城市综合体,倒逼出了中国特色的商业地产发展模式--现金流滚资产。


综合体包括住宅、商铺、购物中心、办公、公寓、酒店等业态;现金流滚资产是指把其中的住宅、商铺、公寓、办公等可售物业卖掉,用来支撑自持的购物中心,即以售养租,以战养战。


现金流滚资产到底是怎么操作的?下面通过一个实际的综合体项目为例探讨。
 

1、该综合体项目业态规划及租售比例
 


 

该商业综合体项目用地面积约150亩,规划为购物中心、商铺、SOHO公寓、写字楼和住宅5个业态。项目地上总建筑面积38.2万平米,其中:
--购物中心自持,地上建筑面积10.5万平米;
--住宅、室外街、底商、写字楼和公寓对外出售,可售面积合计27.6万平米。

 

2、项目收入与支出测算

 

 

该项目净现金流-3.2亿元,其中:
--销售物业总销售收入57.8亿元,总支出43.7亿元,现金流+14.1亿元;
--自持购物中心现金流-17.3亿元;
--销售物业产生的净利润全部用来弥补自持物业产生的资金沉淀。

项目净现金流-3.2亿,如何滚动开发下一个项目?

 

3、现金流滚资产
 


1、股东投入自有资金支付地价18.7亿,约占项目总投资的30%;
2、项目开发贷20亿元首先归还股东投入,股东收回后即可投入到下一个项目的发展;
3、总包等单位垫资;
4、从第10个月开始销售,持续有现金回流,支付项目建设支出,偿还开发贷利息和部分本金;
5、商业开业后获得经营性抵押贷款12亿元,置换开发贷;
6、经营贷后净现金流57.8-61+12=8.8亿元;
7、商业开业后的租金收入用于偿还经营贷。

从而,股东投入的拿地资金地在早期即可通过开发贷抽回,经营贷后净现金流8.8亿元亦可投入到下一个项目的滚动开发,即现金流滚资产。


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