综合体投融资模型解读：现金流滚资产

问题：

有商业综合体的现金流案例吗？我们一直做传统住宅，商业没怎么碰过，因此投资、财务基本也没经验。最近有个项目，涉及住宅、购物中心、办公以及酒店。

住宅地产的利润是销售收入，相对简单；商业地产的利润来源是租金，需要较长的投资回收期，而且和运营能力密切关联，所以对于商业地产，首先要解决的就是资金的问题。

做住宅地产，政府不感冒，没有拿地的优势；做商业地产，回报周期太长。两者相结合就倒逼出了城市综合体，倒逼出了中国特色的商业地产发展模式--现金流滚资产。

综合体包括住宅、商铺、购物中心、办公、公寓、酒店等业态；现金流滚资产是指把其中的住宅、商铺、公寓、办公等可售物业卖掉，用来支撑自持的购物中心，即以售养租，以战养战。

现金流滚资产到底是怎么操作的？下面通过一个实际的综合体项目为例探讨。
 

1、该综合体项目业态规划及租售比例
 

该商业综合体项目用地面积约150亩，规划为购物中心、商铺、SOHO公寓、写字楼和住宅5个业态。项目地上总建筑面积38.2万平米，其中：
--购物中心自持，地上建筑面积10.5万平米；
--住宅、室外街、底商、写字楼和公寓对外出售，可售面积合计27.6万平米。
 

2、项目收入与支出测算

返回顶部<<