新业商学院_商业地产租赁决策案例研讨

～商业地产的核心是租金，租赁决策文件是对租金进行管控的重要工具～

案例：某集团商业总的部分职责：
 

--对集团所属项目拿地进行商业评估，商住比测算；

--商业定位、招商规划、租赁决策测算和文件下发、计划预算管控、招商管控（品牌/租金/位置/进度）、筹备管控以及后期营运管控（费用/业务/调整/进度）全链条业务管理统筹；

--协助集团财务建立商业项目的融资平台；

......

租赁决策文件涉及的主要要素包括：

1、租赁面积的确定
2、租赁费用的构成
3、租金测算
4、租金系数
5、定租
6、抽成比例
7、租约期限
8、优惠措施：免租期、装补等。

案例：某商业体项目租赁决策文件核心指标

1、面积指标

该项目位于某城市主城区，3公里半径人口数26万，5公里半径人口数49万；该商业体租赁建面约6.5万平米，1层层高5.4米，2-4层层高5.1米。
 

注：主力店按建筑面积计租，一般商铺按套内面积计租。

2、主力店/次主力店租金指标

主力店平均租金单价41元/月/平米，标准年租金946万元；

次主力店平均租金单价60元/月/平米，标准年租金389万元。

3、一般商铺租金指标

一般商铺平均租金单价152元/月/平米，标准年租金3421万元。

4、招商政策

（1）主力店

影城：租期20年，无递增；
儿童：租期20年，租金自第3年起每年递增3%；
超市：租期15年，租金自第3年起每年递增2%；
电玩：租期8年，租金自第3年起每年递增3%；
健身：租期10年，租金自第3年起每年递增4%；
电器：租期10年，租金自第3年起每年租递增4%；

保证金：3个月租金。

（2）次主力店

快时尚：租期10年，固定租金自第3年起每年递增4%，抽成租金比率单独上报。

（3）一般店铺

餐饮业态：面积小于70平米的品牌租期不超过24个月，小于200平米的品牌租期不超过33个月，其他租期不超过55个月，租金自第2年起每年递增5%；
体验业态：租期不超过33个月，租金自第2年起每年递增5%；
零售业态：租期不超过33个月，租金自第2年起每年递增7%。

保证金：2个月租金。
 

进行分组交流及案例探讨...
 

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