新业商学院_筹建商业体的合理预算

案例研讨：

如果目前在三四线城市筹建一个5万方左右的商业体，前期做投资测算，预计单方建设成本是5500不含地下，我方是本地二类开发商。这个预估数据，不知道是否合理？

住宅地产有句老话“挣钱不挣钱，全看预算员”，说明成本控制的重要性；对于只租不售的商业地产，成本同样重要，它以投资倒逼租金的形式发挥作用，

收益率=noi/总投资

投资成本越高，分母越大，达到某一收益率水平要求的租金水平也就越高。

1、以恒隆2018年5月竟得的杭州百井坊综合体地块为例，该项目预计总投约160亿：

2、恒隆主席陈启宗：我们斥资107亿元购入该地块，初步预计项目总成本约160亿元......物业预计自2024年起分阶段落成。一俟物业出租，我们相信初期租金回报率可达4%至5%。

3、我们粗略估算一下初期4-5%租金回报率对应的租金水平：

该地块计容建面194101平米，总成本160亿，折合单方82431元/平米，假设初期租金回报率要求4.5%，则目标租金水平为：
 

82431元/平米*4.5%/365=10.16元/平米/日。
 

租金提升受当地消费水平和竞争等因素制约，因此不能无限提高，当投资成本高过一定程度，对于运营来说，无论如何努力也很难达到期望的收益率，仗还没打就已经输了。

恒隆建的是奢侈品商场，对于广大中档购物中心参考意义不大，那么，一个中档购物中心的大概投资成本是个什么范围？

万达在其2019年报中曾经披露了一组投资数据：

截至2019年12月末，在建万达广场共有16个，分布于北京、上海、天津、哈尔滨、桂林等地，规划总建筑面积合计194.1万平方米，总可租面积为144万平方米，总投资额合计135亿元。

测算下来平均单方投资6960元/平米（总建面口径）
如果按可出租面积口径则为9380元/平米。

最后来看一个例子：
 

案例：某中档购物中心
 

该购物中心总建面14万平米，其中地上10万平米地下4万平米，可租赁建面10.6万平米（含6000平米地下超市），停车位700个。

考虑到不同公司的成本科目划分不尽相同，为方便对比分析，采取如下成本科目：

1、土地费用

2、政府行政事业性收费

报批报建费、增容费等；

3、前期工程准备费

勘测丈量费、规划设计费、三通一平费、临时设施费等；

4、主体建筑工程费

地基与基础工程、结构及粗装修、门窗工程、精装修等；

5、主体安装工程费

室内水暖气电管线设备、空调、电梯、消防、弱电智能化、停车场导引系统等；

6、社区管网工程费

室外给排水、采暖、燃气、电力、消防、通讯、有线电视等；

7、园林环境工程费

绿化、建筑小品、道路广场、屋面美化、夜景照明、楼体泛光、室外导识、LED显示屏等；

8、配套设施费

9、其他建设工程支出

工程监理、工程造价咨询、工程保险等；

10、预备费

11、管理费用12、

财务费用

将该购物中心成本按照以上科目调整后，分项数据列示如下：

项目总投10.2亿元，不含地价8.8亿元；含地价单方成本7310元/平米（总建面口径），不含地价6270元/平米。

因考虑到不同级别城市的地价差异较大，因此不含地价的成本更具可比性。

进行分组案例研讨...

 

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