新业商学院_商业地产投资回报率优化

案例研讨

资产回报率是商业地产经营的核心目标，它可进一步分解为：

资产回报率=noi/总投资=（营业收入-营业费用）/（开发投资+改造投资）

所以，资产回报率是投资、开发、建设、运营和财务等各方面专业人才共同努力的结果，
 

• 降低实际拿地成本（减小分母）；
   

• 调整建造标准，控制建造成本（减小分母）；
   

• 合理设定主力店等低租金业态的面积占比（提高分子）；
   

• 优化铺位面积、铺形标准及店铺数量（提高分子）；
   

• 设备选型时充分考虑后期的运维成本；
   

• 上调租金标准，控制运营成本（提高分子）；
  
  ......
   

案例：某三线城市购物中心

1、总建面13万平米，不含地下停车场的商业部分建面8.45万平米，综合使用率65%；

2、拿地价格200万每亩；

3、建造成本6000元每平米；

4、按商业建面口径的全场平均租费水平80元/平米/月；

5、营业费用率35%。
 

该购物中心投资回报率测算

该项目地价1.2亿，开发成本7.8亿，总投资为9亿元；
 

全场平均租金80元/平米/月，运营期标准年租赁总收入为7706万元；
 

营业费用率35%，标准年noi值为5009万元
 

故有标准年资产收益率为：5009万/9亿元=5.57%
 

5.57%的收益率低于资本市场对三线城市资本化率7.5%的要求，如何对该项目进行优化，使之达到资本要求的回报率？

1、降低地价

表：不同地价对应的投资回报率

根据投资回报率倒推能承受的地价，与政府谈判降低土地成本。

2、降低开发成本

表：不同开发成本对应的投资回报率

合理设定建造标准控制开发成本，提高投资回报率。

3、提高综合使用率

表：不同综合使用率下的投资回报率

综合使用率=商业建面/总建面，通过减少地下停车场面积以降低建造成本。

4、提高租金单价

表：不同租金单价对应的投资回报率

5、降低主力店等低租金业态占比

......

通过以上设计、成本和租金等参数的不同组合，理论上可优化至投资人期望的目标投资回报率。实践中是否可行，还有赖于各专业部门的专业判断，毕竟数字是死的人是活的。
 

以上测算模型仅为示意用，做了较多简化，由各组进行案例细节研讨！

 

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